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Activos bancarios. Consejos a tener en cuenta.

En el presente artículo, tratamos de realizar unas recomendaciones si usted tiene previsto la adquisición de un activo de una entidad financiera.

A la hora de adquirir un activo de una entidad, podemos encontrar algunas ventajas e inconvenientes:

Ventajas:

Precio de adquisición del mismo.

Disposición de la entidad financiera a escuchar ofertas por la compra del activo.

Financiación.- La entidad bancaria que venda el activo, normalmente y si usted no aparece en ningún fichero de morosidad, concederá una hipoteca de hasta el 100 % del precio de compra.

Tipo y plazo del crédito.- La entidad financiera, facilitará la operación, con lo cual, suavizará las condiciones y plazo del crédito.

Inconvenientes:

Toma de posesión del inmueble.- Son inmuebles que han sido entregados en dacción en pago o ante impagos de una deuda. El anterior propietario no suele dejar el inmueble en las condicciones óptimas de adecentamiento.

Posibles deudas de la comunidad. Las entidades financieras no se prodigan en que su relación con las comunidades de propietarios sean excelentes. Algunas pueden tener un importante número de cuotas impagadas, y como sabemos, el artículo 9, apartado e) de la Ley de propiedad horizontal, indica que el bién estará legalmente afecto al cumplimiento de pago de el año natural más los tres años anteriores, de las cuotas impagadas.

Cédula de habitabilidad.- Si bién, el decreto 113/2009 publicado en el DOE el 28 de Mayo de 2009 estipula la obligatoriedad de aportar la cédula de habitabilidad en la compraventa de viviendas, no hay ningún régimen sancionador que obligue a ello. Así, las entidades financieras no suelen aportar la cédula de habitabilidad a la hora de la firma de la compraventa. Esto nos afectará si en nuestra comunidad autónoma, las compañías suministradoras, para el alta de suministro, nos obligan a aportarla.

Suministros.- Los activos adjudicados por una entidad financiera suelen tener cortados todos los suministros (agua, luz, gas). Al coste de adquisición, tendremos que añadir el alta de los nuevos suministro. Este coste no suele ser muy alto, a no ser que el inmueble tenga instalaciones antiguas. En este caso, tendremos que ver si es más económico la adaptación o sustitución de las mismas.

Estado.- Los inmuebles de las entidades financieras no suelen tener un estado óptimo de presentación. Los olores, la limpieza y el mantenimiento suelen ser nulos.

Contribuciones y arbitrios.- Si bién, cuando adquirimos un inmueble, los notarios hacen presentaciones telemáticas ante los principales organismos (Catastro, para que proceda al cambio de titularidad catastral, Ayuntamiento para que proceda a la liquidación de plusvalía y cambio de titularidad de impuestos y registro de la propiedad, donde reservarán asiento de presentación a la inscripción del nuevo titular), cuando un inmueble pasa a formar parte de una entidad financiera, suele hacerse por un auto de adjudicación judicial. No suele ser habitual que el juzgado contacte con los citados organismos para notificar el cambio. Así nos podemos encontrar con inmuebles que adeuden contribuciones y arbitrios no a nombre de la entidad financiera, si no a nombre del titular anterior del inmueble. Nos tendremos que ocupar de realizar todos estos cambios.

Complementarias por las liquidaciones de impuestos. Hay tres criterios a la hora de la liquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. Valor real de compra, valor comprobado de mercado y valor actualizado. En las viviendas, la administración suele tomar un porcentaje de actualización que aplica sobre la valoración catastral. Es importante tenerlo en cuenta para tener previsto este sobrecoste de la compra.

Seguro que se te ocurren más ventajas e inconvenientes en la compra de activos adjudicados. ¿Nos puedes indicar los que consideras que tendríamos que tener en cuenta?

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