¿Cómo serán los nuevos contratos de alquiler?
¿Cómo serán los nuevos contratos de alquiler?
Los nuevos contratos de alquiler de vivienda habitual firmados a partir del 6 de marzo de 2019 se rigen por lo establecido en el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Es la nueva normativa aprobada en el Consejo de Ministros del 1 de marzo y que debe ser validada por la Diputación Permanente en el plazo de un mes. Si finalmente no cuenta con sus votos, se tumbará el decreto y se volverá a la legislación anterior.
A los contratos firmados antes del 6 de marzo no les afecta este real decreto, esos contratos se rigen por la normativa vigente el día de la fecha de la firma del contrato. Aunque, si casero e inquilino quieren pueden adaptarse a lo que dice el nuevo real decreto.
Características de los nuevos contratos:
1.-Duración:
La duración mínima del contrato de alquiler de vivienda es de 5 años (o siete si el casero es una persona jurídica). Antes esta duración mínima era de 3 años.
2.-Prórrogas:
Tras los primeros cinco (o siete) años de alquiler, el contrato se puede prorrogar de forma anual hasta sumar otros 3 años. Antes sólo se podía prorrogar por un año más.
También aumenta a dos meses el plazo de preaviso previsto para no renovar el contrato para el inquilino y a cuatro meses para el casero. Antes este plazo era de solo 30 días para ambas partes.
3.-Subidas:
Durante la vigencia del contrato, el alquiler solo se puede subir de forma anual y nunca más de lo que marque el Índice de Precios de Consumo (IPC). Es decir, la actualización del alquiler debe regirse por estas normas:
– Subida del alquiler anual.
– Si en el contrato no se dice nada sobre la subida del alquiler durante su vigencia, no se podrá subir.
– Si el contrato no especifica la forma de subir el alquiler, se usará el Índice de Garantía de Competitividad como herramienta para actualizar la renta. Y para hacerlo se tomará como referencia el último mes publicado de este índice en la fecha de la actualización del contrato.
– No obstante, la subida del alquiler NO podrá ser mayor que el Índice de Precios de Consumo (IPC). No podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el IPC a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
4.-Garantías adicionales:
Solo se puede pedir dos meses de alquiler como garantía adicional a la fianza. Antes, no había límite, el casero podía pedir lo que quisiera como garantía adicional a la fianza.
Ahora el casero solo puede pedir: el mes de fianza + dos meses de garantía adicional = 3 meses de alquiler.
5.-Mejoras:
Si el casero hace obras de mejora en la vivienda que van más allá de su deber de mantener el estado de conservación de la vivienda, se podrá subir el alquiler por este motivo. Eso sí, debe haber un acuerdo previo entre casero e inquilino.
6.-Desahucios:
En los casos de desahucio por impago del alquiler de vivienda habitual el juzgado debe comunicar a los servicios sociales de la existencia del procedimiento de desahucio. Si los servicios sociales confirman que el hogar afectado por el desahucio está en situación de vulnerabilidad social y/o económica lo hará saber al juzgado.
Cuando el juzgado reciba esta comunicación suspenderá el desahucio durante el plazo máximo de un mes (o tres meses si el demandante (casero) es una persona jurídica) para dar tiempo a que servicios sociales ayude a la familia que va a ser desahuciada.
7.-Pagos a inmobiliarias:
Cuando el casero sea una persona jurídica deberá pagar los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de alquiler.
Antes no había ningún texto legal que obligase al casero, fuera o no persona jurídica, a pagar estos gastos. Normalmente, las agencias inmobiliarias cobraban estos gastos al inquilino o los repartían entre casero e inquilino.
8.-Incentivos fiscales:
Los ayuntamientos pueden aplicar hasta un 95% de bonificación en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a los pisos en alquiler protegidos o de renta limitada. Esta bonificación no existía antes.
9.-Impuesto de Actos Jurídicos Documentados:
Los inquilinos ya no tienen que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al alquilar vivienda para vivir allí habitualmente. Antes sí que tenían que hacerlo.
10.-Índice de precios de alquiler
El texto del Real Decreto Ley dice que, en el plazo de ocho meses, se elaborará un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda. Esto servirá para aplicar políticas públicas que incrementen la oferta de vivienda asequible y para facilitar la aplicación de medidas de política fiscal.
