El estudio económico en la compra de una vivienda.
Una vez que tenemos clara nuestras motivaciones de compra, queda por determinar a qué inmueble podemos tener acceso. Para ello, tenemos que realizar un estudio económico donde evaluar nuestras posibilidades de compra.
Si el inmueble que vamos a adquirir es un inmueble urbano donde vamos a fijar nuestra primera residencia, las entidades financieras, como norma general, nos van a financiar el 80 % del importe de la compra (ó del importe de tasación, el menor de ellos). Quiere esto decir que tenemos que tener, aproximadamente, el 30 % del valor de compra (20% del valor restante de compra más 10 % de gastos).
Si no tenemos ese 30 %, lo normal es que la entidad nos pida garantías adicionales, pudiendo proponer una operación con doble garantía (por ejemplo, un 80 % de la responsabilidad de la hipoteca la soporta la vivienda adquirida y el 20 ó 30 % restante, lo soporta la segunda garantía).
Distinguiremos por tanto en el estudio económico, dos ratios diferenciables, el ratio de endeudamiento y el ratio de cobertura.
El ratio de cobertura, es el porcentaje sobre la tasación o sobre el valor de compra (el menor de ellos) que la entidad financiera nos va a conceder de préstamo hipotecario, una vez tasada la vivienda. Antes del actual periodo de crisis económica, la entidades podían financiar hasta el 100 % de la compra, con un seguro de cobertura. Hoy no es fácil conseguir financiacion por encima del 80 %.
La tasación, es preferible encargársela a la entidad financiera a la que vamos a solicitar el préstamo hipotecario, pues aunque la podríamos solicitar a cualquier empresa de tasación reconocida por el Banco de España, pudiera ser que nuestra entidad no la tuviera homologada y por tanto no aceptase la tasación que nosotros le aportamos.
El coste de la tasación para una vivienda de hasta 100.000 Euros, será entre 250 y 350 Euros y si tenemos buena relación con el director de nuestra entidad financiera, nos podrá facilitar una pretasación o valoración aproximada sin carácter vinculante, que nos va a indicar si nos van a conceder la cantidad pretendida.
El ratio de endeudamiento, es el porcentaje sobre nuestros ingresos que la entidad financiera considera óptimo para determinar nuestra capacidad de pago. Es decir, porcentaje sobre nuestros ingresos destinados al pago de préstamo.
Dependiendo la entidad, este porcentaje variará entre el 35 y 40 %. Es decir, con unos ingresos de 1000 Euros, el banco nos va a decir que nos va a conceder una operación financiera donde nuestro compromiso de pago no sea superior a 350 ó 400 Euros mensuales. Pero a esta cantidad, la entidad financiera va a deducir nuestros compromisos de pago por préstamos pendientes con cualquier otra entidad. ¿Cómo va a ver una entidad financiera los préstamos que tenemos? Pidiendo un informe de riesgo al Banco de España (informe Cirbe). Es la primera hoja que nos van a pedir que firmemos cuando solicitamos un préstamo. Todos los préstamos concedidos y con un saldo pendiente superior a 6.000 Euros, son informados al Banco de España, por cualquier entidad financiera. Los préstamos de saldo pendiente inferior a los 6.000 Euros no son informados, por tanto, para una entidad distinta a la que haya concedido el préstamo, estos no existen y no merman nuestra capacidad de pago.
Antes, hemos comentado que tendremos que tener, aproximadamente el 30 % del valor de la compra, por que estimábamos que el 10 %, era el coste aproximado de los gastos de la compraventa que a continuación detallamos y los valoramos para una vivienda media de 100.000 Euros aproximadamente:
Gastos de compra.- Notaría (sobre 500 Euros), ITP y AJD (7%.- 7.000 euros), Registro (200 Euros). Estos gastos se podrán minorar, si la vivienda adquirida va a ser nuestro domicilio habitual y permanente, nuestros ingresos no exceden aproximadamente de 20000 Euros anuales y el valor de adquisición del inmueble no es superior a 120000 Euros. Pero para ello tendremos que estar sujetos a la normativa de cada comunidad autónoma. La minoración (En Extremadura) y para menores de 35 años, constará en una reducción del 1 % (en lugar del 7%, el 6%), y una bonificación del 20 % (sobre el 6% liquidado).
Gastos de la hipoteca.- Notaría (sobre 600 Euros), AJD (1,15 % sobre cantidad de préstamo más intereses de primeros años), Registro (200 Euros), tasación (entre 250 y 350 Euros), Comisión de apertura (entre 0,50 % y 1%), seguro de incendio de la vivienda (sobre 150 Euros).
Adicionalmente, la entidad financiera, tratará de vincularnos otros productos que aunque no son obligatorios por el reglamento hipotecario, aumenta la rentabilidad de la operación para la entidad como pueden ser: Seguro de vida de los titulares del préstamo, tarjeta de crédito, plan de pensiones.
Igualmente, hay colectivos importantes como pueden ser Ministerio de Defensa, Dentistas, Funcionarios de la Enseñanza,…, que tienen convenios con diferentes entidades financieras y les mejoran las condiciones citadas anteriormente.
Para el estudio de cualquier operación de préstamo, la entidad financiera va a comenzar a darle viabilidad a la misma siempre que el interesado tenga a partir de 2 años ininterrumpidos de ocupación.
