¿ QUE ES UN CONTRATO DE ARRAS ?
El contrato de arras o arras, también conocido como anticipo, es un contrato privado donde las partes pactan la reserva de la compraventa de bienes muebles o inmuebles, entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de señal.
En el Contrato de Arras deberá aparecer todo lo acordado entre el comprador y el vendedor.
Si bien es verdad, que a pesar de lo importante que es formalizar un contrato de arras una vez comprador y vendedor alcanzan un acuerdo en el precio, lamentablemente no todas las operaciones de venta de inmuebles se apoyan en este contrato.
Y es que hay varios factores que pueden provocar que la gente se salte este contrato cuando van a comprar o vender un inmueble de manera particular:
- Para unos quizás el obstáculo sea el abundante tiempo que toma redactarlo en el papel.
- Para otros, tal vez sea la suma de dinero que supone tener que encargar a un experto a que formalice el contrato de arras.
- Quizás para la mayoría de la gente, sea la enorme dificultad que supone redactar un contrato de arras uno mismo, dado el desconocimiento de la normativa que afecta a este contrato y la falta de experiencia.
Como regla general, este contrato deberá contemplar como mínimo:
- Datos personales de comprador y vendedor, con sus correspondientes documentos de identidad.
- Una descripción de la vivienda. Es evidente que si vamos a firmar un Contrato de Arras como paso previo al contrato de compraventa, tendrá que describirse la propiedad que queremos comprar para que no haya lugar a dudas. En este sentido, el Contrato de Arras deberá contener datos como la ciudad en la que se encuentra la vivienda, dirección, la superficie… y sin olvidar señalar si existe por ejemplo un garaje o un trastero.
- Precio final por el que va a adquirir la vivienda.
- Cantidad de dinero que se pagará en concepto de señal, especificando de forma clara que dicha cantidad es a cuenta de la compra venta de la propiedad y que se descontará del precio final de la vivienda en el momento de firmar la escritura.
- Tiempo máximo para formalizar la venta.
- Posibles cargas de la propiedad.
- Reparto de los gastos de compraventa.
¿Qué debes tener en cuenta en el contrato de arras?
Lo más normal es que la señal que se acuerde se decida entre las dos partes.
No hay un importe mínimo ni máximo en estos casos, pero se considera lo normal entregar un 10% del importe de la transacción.
Si lo prefiere el comprador, la cantidad puede ser inferior por si decidiera echarse atrás, aunque ambos (comprador y vendedor) deben ponerse de acuerdo en este punto.
La ley dispone que en caso de que la venta no se cierre en el tiempo previsto en el contrato, ambas partes queden liberadas de los compromisos contraídos y el culpable pierda el importe de la señal.
En este caso:
- Si no se realiza la venta por incumplimiento del comprador, éste perderá la cantidad entregada.
- Si fuera por el incumplimiento del vendedor, éste deberá devolver el doble de la cantidad percibida.
¿A qué me arriesgo de no formalizar el contrato de arras?
El principal riesgo de no firmar un contrato de arras es perder el inmueble si eres el comprador, o arriesgarse a que la promesa de compra quede en saco roto y no se acabe vendiendo el inmueble, si eres el vendedor.
Por tanto, este contrato beneficia a ambas partes, pero especialmente al comprador, ya que el principal riesgo reside en que el vendedor reciba una mejor oferta. Al firmar el contrato de arras, reduces el riesgo de que te llamen y te digan “tenemos a otro comprador interesado”.
Con un contrato de arras te aseguras que este no ocurra, o que al menos, de ocurrir deberían pagarte una penalización del doble de lo entregado como arras.
A pesar de ser un contrato privado, es de vital importancia redactarlo bien, pues en muchas ocasiones el que se firmará posteriormente ante notario será una copia más o menos exacta.