La Importancia de la Valoración de un Inmueble
Una vez que hemos tomado la decisión de vender un inmueble, nos viene una tarea sumamente importante, y que va a definir si vamos a tener éxito en nuestro objetivo de vender un inmueble: la valoración de un inmueble.
Aquí es donde choca nuestra parte emocional con nuestro yo objetivo.
¿Quién pone el precio de un inmueble?
En toda operación inmobiliaria intervienen 2 o 3 partes claramente diferenciables y con una misión bien definida:
Vendedor.- Tiene una única misión.- Tener el inmueble en perfectas condiciones para ser visitado. Con un buen olor, en orden.
Agente Inmobiliario.- Si se ha decidido que la comercialización del inmueble lo realice un profesional, la misión de éste será la de asesorar antes de comenzar a comercializar el inmueble, hacer llegar al mayor número de personas posibles que el inmueble está en venta, con una estrategia bien definida. Para ello es básico un buen plan de márketing, con acciones concretas y medibles y un plan de comunicación con la propiedad.
El comprador.- Es el que pone el precio. La suma de compradores es a lo que llamamos el mercado.
Tenemos que escuchar al mercado, para saber cuál es el precio del inmueble. El mercado no entiende de aspectos emocionales. Es objetivo y su escucha, es garantía de éxito.
Si atendemos a valoración de bienes, según la administración autonómica de Extremadura, la comunidad autónoma de Extremadura ha aprobado de una serie de disposiciones, que la dotan de un criterio de valoración objetivo, común y homogéneo, con el alcance de su territorio.
Podremos ver en el siguiente enlace, el criterio de valoración que la Junta de Extremadura tiene para los bienes inmuebles:
http://portaltributario.juntaextremadura.es/PortalTributario/web/guest/valoracion-de-bienes
Estas valoraciones, las tendremos que tener muy en cuenta a la hora de la liquidación de los impuestos que hay que liquidar a la hora de transmitir un inmueble, sin embargo, estas valoraciones no tienen nada que ver con el valor de mercado de un inmueble.
El Boletín Oficial del Estado, en su artículo 15, habla de los métodos de valoración utilizables y que actualmente se utilizan para la obtención del valor de mercado, el valor hipotecario y el valor de reemplazamiento.
– Método del Coste.
– Método de comparación.
– Método de actualización de rentas.
– Método residual.
Podremos consultar la publicación del BOE en la siguiente dirección:
http://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2003-7253
Sin embargo, la valoración que más le va a interesar a un propietario que ya ha tomado la decisión de vender un inmueble, es el método de comparación.
Con el método de comparación, vamos a comparar nuestro inmueble con inmuebles similares de nuestro mercado. Para ello, será recomendable:
– Que sean inmueble de la misma tipología.
– Que tenga una superficie similar.
– Que estén en la misma zona que el inmueble que queremos vender.
Además de esto, será muy positivo:
– Que la muestra comparable, sea de inmuebles vendidos. Si tomamos como muestra, inmuebles que no se venden, nuestro inmueble no se venderá.
– Aplicación de coeficientes homogeneizadores. En qué puntos nuestro inmueble es mejor y en qué puntos nuestro inmueble es peor. Tenemos que tener un criterio objetivo que permita incrementar o reducir el valor en relación con la muestra comparable.
– Techo de precios de venta de la zona. Nos podemos encontrar que tenemos un inmueble con muchos metros construidos, a precio de m2 iguales que los comparable, pero que debido a la cantidad de metros construidos, nos de un precio muy por encima de la demanda de una zona en concreto.
Una vez que tengamos el precio que dicte el mercado, es el momento de comenzar a comercializar del inmueble y conseguir nuestro objetivo.- La venta.
