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Alquiler con opción a compra

A la hora de la formalización de un contrato de opción a compra, las partes acordarán varias de las condiciones por las que se regirá el contrato, pero conviene tener en cuenta otros aspectos que citamos a continuación.

Si buscamos en wikipedia, lo que se entiende por opción a compra, nos dará la siguiente definición:

Por el contrato de opción de compra una de las partes (optada) cede, a cambio de un precio, a la otra parte (optante), el derecho a determinar, dentro de un plazo previamente acotado, el momento en que la segunda comprará el bien objeto de la opción, en el precio y condiciones asimismo previamente convenidos.
Cuando el bien sobre el que recae la opción es un bien inmueble, en ese caso nace un derecho real de preferencia y garantía, cuya naturaleza jurídica es semejante a la de los derechos de tanteo y retracto, y que puede ser objeto de inscripción en el Registro de la propiedad, publicidad registral que confirma su naturaleza de derecho real inmobiliario.
Una vez haya sido inscrito el derecho de opción de compra en el Registro de la propiedad, el derecho de opción de compra adquiere eficacia frente a terceros, de manera que la venta o enajenación efectuada por la parte optada, antes de concluir el plazo acotado a la optante, para decidir su adquisición, puede ser retraída la transmisión en su favor por esta última, pagando para ello el precio que fue inicialmente convenido para optar a comprar.

La cantidad que se deposita se le denomina prima de opción de compra, y se suele considerar como entrega a cuenta, que se deduce del precio de la compraventa, cuando esta se formaliza.
Igualmente, en los contratos de alquiler con opción a compra, las partes suelen pactar que una parte o la totalidad de la renta, sea deducido del precio de venta, cuando se formaliza la compraventa.

Un aspecto muy a tener en cuenta tiene que ver con un detalle que a veces, no es tenido en cuenta por la parte optante, y es el rango de preferencia sobre el inmueble por el que hemos depositado la prima.

Vamos a considerar tres aspectos:
1º.- El inmueble que vamos a adquirir, se encuentra libre de cargas. En este caso, una vez firmado el contrato de alquiler con opción a compra, es recomendable la inscripción en el registro de la propiedad, del compromiso adquirido para que en caso de que pudiera entrar cualquier carga sobre el inmueble, nuestra opción tenga primer rango y no nos pueda afectar cualquier posible deuda del propietario del inmueble.
2º.- El inmueble que vamos a adquirir, se encuentra gravado con una carga hipotecaria. En este caso, antes de la firma del contrato de alquiler con opción a compra, es recomendable informarse de si dicha carga se encuentra al día. Si es así, y depositamos la prima de opción a compra, sería recomendable la inscripción en el registro de la propiedad del compromiso adquirido. Ahora, nuestra carga quedaría en segundo rango, con preferencias sobre cargas posteriores, pero no sobre la primera carga. Tendríamos que coordinar muy bién con la entidad financiera, que el propietario del inmueble se encuentre al día, si queremos en un futuro, ejercer la compraventa y no queremos llevarnos ninguna sorpresa.

3º.- El inmueble que vamos a adquirir, se encuentre gravado con más de una carga o anotaciones de embargo. En este caso, sería recomendable no depositar prima de opción a compra, y tener en cuenta, que no estamos dependiendo sólo del propietario del inmueble, sino de los propietarios de las cargas (dependiendo en el momento de ejecución en que se encontraran las cargas).

Cuando se firma un contrato de arrendamiento con opción a compra, se pone una fecha máxima para la ejecución de la opción de compra.
Si llegada esta fecha, al comprador no le es posible formalizar la compraventa, la cantidad depositada como prima de opción a compra, así como todas las cantidades pactadas de arrendamiento que se deducirían del precio de la venta, estarán perdidas, pasando el contrato a ser un contrato de arrendamiento puro y duro.

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